东京都市圈土地利用分析——兼与北京上海的比较
                              2021-09-18 09:56:00

                              编者按:东京都市圈是日本人口经济最为集聚的地区,以3.5%的土地承载了28.8%的人口,创造了33.1%的产值,人口和GDP 集中分布在东京都,尤其是东京23区。研究表明,东京都市圈住宅和道路用地在建设用地中的占比较高,其中,东京都以住宅和道路用地为主,横滨和相模原以住宅地为主,川崎工业用地占比较高;人均住宅用地随时间变化幅度较小。成都都市圈与东京都市圈具有类似的城市结构,可参考东京都市圈的土地利用,在全面提升都市圈土地开发强度、建筑密度和容积率的同时,进一步优化都市圈的土地功能分区,提升住宅和道路等建设用地在都市圈核心城市成都建设用地中的比重,推动德眉资的工业用地统筹布局。


                              东京都市圈包括东京都、埼玉县、千叶县和神奈川县这一都三县,是日本人口经济最为集聚的地区。2017 年,东京都市圈总面积为 1.3 万km2,人口为 3644万人,分别占日本全国的3.5%和28.8% ;2015年,经济总产值180万亿日元,占日本全国的33.1%。




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                              东京都市圈人口和 GDP 集中分布在东京都

                              尤其是东京 23 区


                              东京都面积为 0.2 万 km2(包括 23 个区 26 市 4 町9 村),占东京都市圈的 15.8%,是东京都市圈经济总量最高、人口最多的地区,GDP 占东京都市圈总产值的57.7%;人口占东京都市圈总人口的 37.7%,其中 69%的人口集中在东京 23 区(以下简称 23 区),人口密度超过 1.5 万人 /km2。其次是神奈川县,GDP 占东京都市圈总产值的 18.8%,人口占东京都市圈总人口的25.1%,辖区内包括川崎、横滨、相模原 3 个政令指定都市。埼玉县和千叶县人口和产值相当,人口分别占东京都市圈的 20% 和 17%,产值分别占 12% 和 11%。


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                              东京都市圈住宅和道路用地在建设用地中的占比较高

                              仍呈增长态势


                              东京都以住宅和道路用地为主 住宅用地增长较快

                              2016 年东京都总面积 212294.2hm2。其中,面积最大的是宅地,为 67040.6hm2,占 31.6%,主要包括公共、商业、住宅、工业和农业用地;其次是道路用地,为 24522.2hm2,占 11.6%。根据各用途包括的内容,宅地、其他用地、公园、未利用地和道路等均属于建设用地,将其进行归并,2016 年东京都建设用地面积为 111220.76hm2,占东京都总面积的 52.4%,即土地开发强度为 52.4%,其中住宅、工业用地分别占建设用地的 37.5% 和 4.9%。


                              与 2011 年比较,住宅、公共、道路和公园用地增加,分别增加了 2.6%、1.8%、1.6% 和 1.6%;工 业 和 商 业 用 地 等 减 少, 分 别 减 少 了 6.2% 和0.4%。



                              横滨和相模原以住宅地为主 川崎工业用地占比较高

                              川崎、横滨和相模原是位于神奈川县的政令指 定 都 市, 面 积 分 别 为 14300hm2、43756hm2和32866hm2, 分 别 占 神 奈 川 县 的 6.0%、18.1% 和 13.6%。川崎和横滨以宅地为主,分别占行政区面积的 58.8% 和 52.2%;相模原以森林为主,占行政区面积的 57.3%。


                              横滨和相模原建设用地以住宅地为主,川崎市工业用地占比较高。将3市各用途用地按建设用地要求进行归并,则川崎、横滨和相模原土地开发强度分别为72.4%、66.4%和21.5%。横滨和相模原住宅地在建设用地中的比例超过50%,分别为53.4%和50.7%;川崎市工业用地在建设用地中的比例为16%。


                              川崎、横滨和相模原3市工业用地增加均较快。与 2011 年比较,住宅用地和工业用地均呈增加,工业用地增幅高于住宅用地,川崎、横滨和相模原住宅用地分别增长了3.40%、2.12%和2.89%,工业用地分别增长了 4.92%、11.08%和8.51%。


                              人均住宅用地变化较小

                              人均住宅用地随人口密度降低而增加。23 区人口密度超过 1.5 万人/km2,2016 年人均住宅用地不到24m2;相模原人口密度为 2200人/km2,人均住宅用地接近 50m2;人均住宅用地面积变化不大,变化最大的是相模原,2016 年比 2011 年每人增加 1.2m2。


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                              东京都土地开发强度总体高于北京和上海

                              且区域间差距小




                              东京都土地开发强度较高 住宅和交通用地占比高

                              东京都总面积2109km2,包括23个区26市4町9村,其中26市4町9村又称作“多摩(Tama)地区”,划分为北多摩北部、北多摩南部、北多摩西部、南多摩和西多摩,多摩村部,多摩岛部。因此,可以将东京都分为23区(628.7km2)和多摩地区(1494.2km2)两大地区。


                              23区土地开发强度最高,达93.5%。其中,宅地占全域土地面积的 58.4%,道路用地占22.0%,公园运动场等、其他用地和未利用地分别占6.5%、4.2%和 2.4%,农用地、水面河川水路、森林和原野合计占 6.5%。


                              多摩地区土地开发强度为35.1%。其中,紧邻23区的北多摩北部和北多摩南部为83.5%和88.4%,北多摩西部和南多摩分别为79.7%和57.1%,西多摩和多摩村部分别为15.5%和 2.3%。



                              东京都各区域建设用地以住宅和道路用地为主,住宅用地占比在 22%~45%之间,呈现出距离城市中心区越近占比越高的趋势。紧邻23区的北多摩北部和北多摩南部占比最高,住宅用地占建设用地的比例分别为45.4%和43.4%;其次为23区和该区域的西侧,住宅用地占比为37.6%;工业用地占比均较低,最高的是西多摩,占建设用地面积的7.3%。



                              东京都各区建筑密度和容积率随土地开发强度降低而降低


                              建筑密度和容积率是反映土地利用程度的重要指标,东京都各区域建筑密度和容积率各项指标均随土地开发强度降低而降低。其中,23区显著高于多摩地区,净建筑密度、净容积率分别是多摩地区最高的北多摩南部的1.2倍和1.8倍;多摩地区各区域间差距较小。毛建筑密度、毛容积率差异较大。


                              2011年到2016年东京都建筑密度变化较小,但容积率仍呈增长态势。在土地利用程度较高的23区、6号线内、7号线内毛建筑密度分别增加了0.8、0.2和 0.4个百分点;毛容积率分别由 2011年的103.9、157.9和130.8增长到2016年的112.0、173.9和142.6。净建筑密度分别增加了0.4、-0.1和0.2个百分点,净容积率分别由2011年的177.8、269.4和222.2增长到 2016年的189.9、294.3和240.6。


                              23区建筑密度和容积率总体高于北京和上海,且区域间差距小,上海和东京核心区容积率较为接近

                              考虑到可比性,我们选择北京三环内、四环内和五环内,及上海市内环内、中环内和外环内区域,与东京都 6号线内、7号线内、23区3个区域(分别在 150km2、300km2、600km2尺度)的建筑密度和容积率进行对比。


                              23区建筑密度总体高于北京和上海,而且由中心向外差距逐渐加大。3个城市建筑密度均由中心向周边逐渐减弱,但23区各区域间差距较小。23区建筑密度从6 号线内到23区共减少1.6个百分点;北京、上海下降较快,北京从三环内到五环内,依次减少1.8和3.2个百分点;上海从内环内到外环内,依次减少3.5和2.0个百分点。


                              上海和23区核心区容积率较为接近,3个城市容积率由中心向周边均逐渐减弱,但23区各区域间差距低于北京、上海。上海内环内容积率165.7,略低于23区6号线内2016年容积率(173.9)、高于2011年容积率(157.9);从内环到中环,容积率变化较快,中环内为内环内容积率的7成。北京三环、四环差距较小,但是四环到五环,容积率变化较快,五环内容积率是四环内容积率的7成。23区各区域间的容积率变化较缓,6 号线内、7号线内、23区容积率依次为前一区域的8 成。



                              东京都市圈以东京都为核心,人口和经济集聚程度较高。东京都市圈以占全国 3.5%的土地承载了28.8%的人口,创造了33.1% 的产值,而东京都的人口和GDP分别占东京都市圈的 37.7%和 57.7%,尤其是23 区,人口密度超过1.5万人/km2。


                              川崎、横滨和相模原等次级中心城市,住宅用地占比较高。东京都市圈住宅和道路用地在建设用地中的占比较高,川崎、横滨和相模原住宅用地占比更高,超过45%,尤其是横滨和相模原住宅用地占比超过50%,远高于东京都37.5%的水平。


                              土地开发强度均较高,东京都、川崎和横滨土地开发强度分别为52.4%、72.4%和66.4%。但是内部差异较大,如东京都,23 区土地开发强度最高,达93.5%;而多摩地区土地开发强度为35.1%,紧邻23区的北多摩北部和北多摩南部为83.5%和88.4%,北多摩西部和南多摩分别为79.7%和57.1%,西多摩和多摩村部分别为15.5%和2.3%。


                              东京都土地开发强度总体高于北京和上海,且区域间差距小。23区建筑密度总体高于北京和上海,23区建筑密度从6号线内(183.9km2)到 23区(628.7km2)减少1.6个百分点;北京从三环内(158.8 km2)到五环内(666.9 km2),减少5.0个百分点;上海从内环内(114.1km2)到外环内(663.3 km2),减少 5.5 个百分点。上海和东京核心区容积率较为接近,上海内环内容积率为165.7,略低于23区6号线内,但内环到中环下降较快,中环为内环容积率的7成;北京三环、四环差距较小,但四环到五环下降较快,五环内容积率是四环内容积率的7成。


                              作者简介:张迪、万洁琼、郭文华、黎韶光(自然资源部信息中心)国土资源情报2021.2



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